「山东章鼓股票」荣婉佳:利润增幅超过130%。戴维斯双击是可以预料的

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近日,一家从事物业管理服务的香港联交所上市公司市值超过母公司市值的消息,再次将内地物业管理公司赴港上市的热潮推向顶峰。物业管理公司来自房地产公司,物业管理收入可能只是房地产母公司的零头,但后者的市盈率是前者的几倍甚至几十倍,后者的市值甚至超过前者。这在过去是不可想象的,但现在正在发生。

挑剔的香港资本市场一直给出较低的估值,但这次是物业管理行业的一个例外。高估值导致许多内地房地产公司剥离物业管理行业,在香港独立上市。物管板块之所以在香港受到追捧,与物管行业的属性密切相关。一般来说,物业管理公司通常成长性高,确定性高。物管公司的母公司一般是大型的房地产开发商,物管公司每年可以从母公司获得确定的增量面积,物管费的初始定价标准也不低。与其他房地产行业不同,他们每年需要在营销、R&D、人力、基础设施等方面投入大量资金,这些投资能否带来效益尚不确定。但物业管理行业不需要大量的资金支出,现金流特别好。签约后小区内有特许经营权,服务不需要降级打折。还有后期逐步涨价的可能。

正因为如此,香港资本市场直接接触C端的多元化业务,给了物业服务行业更高的想象空间。判断一家物业管理上市公司是否有投资价值,关键看三点。第一,母公司在房地产开发方面的实力不强,因为这直接关系到未来输血的实力;二是公司收购第三方房地产公司物业管理区域的能力;第三,物管公司目前的估值不合理,因为只有目前估值不高,未来才会有更高的估值价差机会,股价可能享受戴维斯双击,从而有大幅提升的可能。

观察香港物业管理未炒作的次新股,荣万佳(02146。今年1月中旬上市的HK),似乎符合上述条件。

荣万佳(02146.HK)是一家综合性物业管理服务提供商,立足于环渤海经济圈,覆盖长三角和大湾区等重点地区。上市后,荣盛集团持有公司第一大股东荣万佳约62.64%的总股本。荣万佳的母公司是一家实力雄厚的房地产开发商,今年3月荣获“2021年中国房地产企业100强”第16名。2020年累计签约金额1271.0亿元,累计签约销售面积1174万平方米。

根据荣万佳近日发布的2020年度业绩报告,截至2020年12月31日,荣万佳管理的总面积约5970万平方米中,约5878万平方米来自母公司,占比98.5%。

据中泰国际统计,集团位于15个城市的27个项目的总承包建筑面积为1420万平方米,预计于2020年底交付给荣万佳管理;位于27个城市的63个项目总承包建筑面积为1100万平方米,预计将于2020年后交付。相信凭借母公司的实力,未来荣万佳的增量将由母公司持续提供,未来荣万佳的确定性的高速发展是可以预期的,这也是资本市场物业管理类股估值高的最重要原因。

除了母公司提供增量物业管理区域的能力,荣万佳拓展第三方物业管理区域的能力也相当强。截至2020年12月31日,荣万佳已与独立第三方物业开发商签订了46份框架协议和战略合作协议,通常会说明这些开发商聘请荣万佳作为物业管理服务提供商的意向。于2020年12月31日,根据该等框架协议及战略合作协议,该物业将交付予荣万佳管理的总楼面面积约为5020万平方米。也就是说,荣万佳的发展战略是两条腿走路。除了母公司之外,还与第三方房地产开发商合作获得管理区域。而且约定面积也不小,总建筑面积约5020万平方米,基本可以再打造一个荣万佳。在母公司物业管理区和第三方地产公司的加持下,荣万佳确定性高速发展之路更加清晰可见。

此外,当该公司计划在去年年底上市时,它已经制定了一项收购计划——计划将筹集到的约11.68亿港元的60%用于收购业务。在年度投资者业绩会上,公司预计采用三种方式进行收购,预计未来五年新收购面积将超过1.5亿平方米。预计这三种方式的使用,未来每年将为企业带来40%左右的面积增长。到2025年,M&A项目当年新增毛利将超过2亿元。如果实现了,肯定会是一个助推性能增长的导弹。

荣万佳发布的2020年度业绩报告也可以看出,报告期内公司全年总收入约为人民币18.07亿元,同比增长约41.0%;全年净利润约2.64亿元,同比增长约133.1%;调整后的年度净利润(不含上市费用和股份支付)约为3.03亿元,同比增长约165.2%。

根据荣万佳上市后的第一份年报,公司不仅拥有强大的母公司和第三方地产公司,可以提供大量新的管理区域,而且兼具管理规模的存量和增量,公司各项业务指标的收入和利润也保持快速增长。

公司收入的增长主要是由于2020年管理的建筑面积达到5970万平方米,比2019年的5030万平方米高出约18.7%。收入增加的另一个原因是在2020年提高管理服务的价格

综合平均物业费单价1.7元/m2/月,比2019年高0.1元。似乎物业管理公司一旦获得小区内的经营权,在政策规范下就有一定的定价权和提价权,在资本市场上这种商业模式的公司很少见。

值得一提的是,在荣婉家的三大业务板块中(02146。HK),两个业务板块的收入增长率超过了物业管理服务的主营业务收入,也为公司的收入增长做出了贡献。主营业务物业管理服务年收入约为人民币8.977亿元,同比增长27.7%;向非业主(主要是房地产开发商)提供增值服务的年收入约为人民币7.143亿元,较2019年的人民币4.318亿元增长65.4%;社区增值服务年收入约为1.952亿元,较2019年的1.471亿元增长32.7%。随着各个行业的发展,公司的整体收入结构趋于稳定和多元化。

2021年,荣婉佳在报告中表示,他将紧跟时代发展趋势,以品牌领导力和客户为重点,不断拓展集团物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三大核心业务线。基于过去几年的快速增长,荣万佳预计未来五年将继续目前的快速增长趋势。利用中国物业管理行业快速发展和转型升级的机遇,相信在资金和技术的带动下,公司已经做好充分准备,实现利润和规模并重的优质发展,实现相对高速的收入和利润增长。

那我们来看看荣婉家的估值。如前所述,估值有足够的灵活性,为戴维斯未来双击的股价带来更明显的上行助推催化剂。

荣万佳在业绩公布前的股价为8.52港元(3月29日收盘价),较上市后的最高价13.20港元有较大调整。公司最新市盈率只有10.19倍,与估值最高的物业管理公司市盈率50-80倍相比,是底价。公司公布业绩后,4月1日股价上涨6.96%,改变了过去股价不温不火的走势。未来,相信在成长性、规模、盈利性、估值、确定性等多种因素的催化下,荣万佳值得关注。

作者:CJH

来源:Hexun.com


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